Третий отель AQ miniSUITES · район аэропорта Алматы
Вложения 200 млн ₸ возвращаются за 3,7 года при загрузке 65%
38 одноместных капсул на втором и третьем уровнях здания. Тариф 14 000 ₸ за ночь с завтраком. Расчёт на пять лет, три сценария загрузки.
Ключевые показатели
Базовый сценарий (загрузка 65%), первый год работы. Прибыль показана после расходов отеля и вознаграждения управляющей компании.
Осторожный сценарий, загрузка 55%: прибыль 45,7 млн ₸ в год, срок возврата с ремонтом – 4,9 года, доходность 5% годовых.
Суть заключения
Три вывода из расчёта.
Экономика сходится
При загрузке 65% отель приносит 62,3 млн ₸ в год. Вложения возвращаются через 3,2 года после открытия и через 3,7 года с учётом ремонта.
Запас прочности есть
Отель выходит в ноль при загрузке 27%. Прогноз 65% выше порога в 2,4 раза.
Главный риск – загрузка
В осторожном сценарии при загрузке 55% срок возврата с ремонтом растёт до 4,9 года. Результат сильно зависит от загрузки и расходов.
О проекте
Здание в три уровня меняет концепцию. Ресторан остаётся на первом уровне, второй и третий уровни занимает отель.
Ресторан остаётся
Работает у арендатора и не входит в расчёт. Кухня ресторана готовит завтрак для гостей отеля.
19 капсул
Одноместные номера для соло-путешественников. Общий санузел на этаже.
19 капсул
Здесь сейчас терраса. Формат тот же: одноместные номера и общий санузел на этаже.
Отелем управляет управляющая компания. Все 200 млн ₸ вложений приходятся на инвестора.
Три сценария
Цена, расходы и вложения одинаковы. Различается только загрузка. Показатели первого года, годы со второго по пятый повторяют его.
| Показатель | Осторожный | Базовый | Оптимистичный |
|---|---|---|---|
| Загрузка | 55% | 65% | 80% |
| Выручка за год, млн ₸ | 106,8 | 126,2 | 155,3 |
| Расходы отеля, млн ₸ | 48,0 | 48,0 | 48,0 |
| Вознаграждение УК, млн ₸ | 13,1 | 15,9 | 20,1 |
| Прибыль инвестору в год, млн ₸ | 45,7 | 62,3 | 87,2 |
| Прибыль, % выручки | 43% | 49% | 56% |
| Срок возврата от открытия, лет | 4,4 | 3,2 | 2,3 |
| Срок возврата с ремонтом, лет | 4,9 | 3,7 | 2,8 |
| С учётом удешевления денег (15%), лет | более 5 | 5,2 | 3,5 |
| Доходность проекта (IRR), годовых | 5% | 17% | 33% |
| NPV за 5 лет при ставке 15%, млн ₸ | −46,8 | 8,9 | 92,4 |
| Загрузка для выхода в ноль | 27% | 27% | 27% |
Срок возврата от открытия не включает 6 месяцев ремонта. «Более 5» значит, что вложения не возвращаются в горизонте расчёта.
Из чего складывается год
Базовый сценарий. Из каждого тенге выручки 49% остаётся инвестору.
| Статья | Млн ₸ | От выручки |
|---|---|---|
| Расходы отеля | 48,0 | 38,0% |
| Вознаграждение УК от оборота | 12,6 | 10,0% |
| Вознаграждение УК от чистой прибыли | 3,3 | 2,6% |
| Прибыль инвестору | 62,3 | 49,4% |
| Выручка за год | 126,2 | 100% |
Чистая прибыль до вознаграждения от прибыли – 65,6 млн ₸. Из неё управляющая компания получает 5%.
Возврат вложений
Базовый сценарий выходит в плюс на четвёртом году работы. Накопленный денежный поток по годам после открытия, млн ₸.
Накопленный поток после вознаграждения УК. Ремонт 6 месяцев до открытия не показан: срок возврата с ремонтом на 0,5 года больше.
Устойчивость к изменениям
Срок возврата с учётом ремонта, лет. Выделен расчётный вариант. Серым – значения больше пяти лет, вне горизонта расчёта.
Загрузка и цена за ночь
| Загрузка \ цена за ночь, ₸ | 12 000 | 13 000 | 14 000 | 15 000 | 16 000 |
|---|---|---|---|---|---|
| 40% | 18,2 | 12,9 | 10,1 | 8,3 | 7,1 |
| 45% | 11,3 | 8,9 | 7,4 | 6,3 | 5,5 |
| 50% | 8,3 | 6,9 | 5,8 | 5,1 | 4,6 |
| 55% | 6,6 | 5,6 | 4,9 | 4,3 | 3,9 |
| 60% | 5,5 | 4,8 | 4,2 | 3,8 | 3,4 |
| 65% | 4,8 | 4,2 | 3,7 | 3,4 | 3,1 |
| 70% | 4,2 | 3,7 | 3,3 | 3,0 | 2,8 |
| 75% | 3,8 | 3,4 | 3,0 | 2,8 | 2,6 |
| 80% | 3,4 | 3,1 | 2,8 | 2,6 | 2,4 |
| 85% | 3,2 | 2,8 | 2,6 | 2,4 | 2,2 |
| 90% | 2,9 | 2,6 | 2,4 | 2,2 | 2,1 |
Загрузка и расходы в месяц
| Загрузка \ расходы в месяц, млн ₸ | 3,0 | 3,5 | 4,0 | 4,5 | 5,0 | 6,0 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 50% | 4,6 | 5,1 | 5,8 | 6,8 | 8,2 | 14,2 |
| 65% | 3,2 | 3,4 | 3,7 | 4,0 | 4,4 | 5,6 |
| 80% | 2,5 | 2,7 | 2,8 | 3,0 | 3,1 | 3,6 |
Расходы – общие, всё включено, в месяц. Вознаграждение УК и налог упрощёнки пересчитываются вместе с выручкой.
Вознаграждение управляющей компании
Отдельная статья. Из выручки уходит 10%, затем из чистой прибыли после всех расходов и этих 10% уходит ещё 5%.
На чём построен расчёт
Три источника. Каждое допущение помечено в рабочей таблице отдельным столбцом.
Данные заказчика
- 38 одноместных капсул, 19 на каждом уровне
- Цена 14 000 ₸ за ночь, завтрак включён
- Загрузка, среднее за год: 55% осторожный, 65% базовый, 80% оптимистичный
- Расходы 4 млн ₸ в месяц: персонал, коммунальные, налоги, себестоимость завтрака
- Вложения 200 млн ₸, ремонт 6 месяцев
- Вознаграждение УК: 10% от оборота и 5% от чистой прибыли
- Доп. дохода нет, прачечная бесплатная
Нормативы
- ИП на упрощённой декларации, налог считается от дохода
- Ставка 3% для города Алматы, решение маслихата от 28.11.2025 № 256
- НДС на этом режиме не платится
- Ставку и право на режим подтверждает налоговый консультант
Допущения
- Ставка сравнения 15% годовых для расчёта с учётом удешевления денег
- Цены и расходы в сегодняшних ценах, без роста по годам
- Загрузка средняя за год, отдельного разгона нет
- Остаточная стоимость объекта к концу пятого года не учтена
Открытые вопросы
То, что закрывается до финальной версии модели.